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试论要做“顶层设计”可从有“前戏”必须要做够****毕业论文


预读:试论要做“顶层设计”可从有“前戏”必须要做够****毕业论文
  近四年来,中国商业地产投资额月均同比增长30%左右,增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年,这一差异已扩大至2倍,增速逐渐加大。大量住宅类企业和非地产资金转而流向商业地产,商业地产被视作投资“避风港”,数量、体量猛增,大跃进现象明显。目前全球八成在建的大型城市商业综合体项目在中国。

  商业地产这几年人傻钱多,多方资金杀入,鳄鱼、鲨鱼、小鱼、小虾,扎堆起哄。盛宴之后,难免一地鸡毛。有撑死的大鳄,也必然有饿死的鱼虾。目前最触目惊心的问题是商业地产项目同质化日趋严重。

  商业地产进入高速发展的快车道,引起业内人士的多方关注。快,并不总是好事。当“快”成为问题的时候,慢下来,虽然不能解决问题,但却不失为反思问题的一个好起点。

  我认为大中型商业地产项目也要有“顶层设计”。不谋全局,则不足以谋一域,操盘者和地方政府要站在城市圈竞争、城市运营规划的高度,来统筹谋划商业地产项目。值得指出的是,地方官员对商业地产规划不作为和乱作为,将造就更多商业地产烂尾项目,贻害无穷。

  消费者需求千变万化,日新月异,市场细分趋势越来越明显,对项目规划思维要求更本土化、落地化、差异化,只有深度挖掘产品,在产品线上找到差异化卖点和亮点,才有可能为项目后期的招商和运营打造支撑点。

  不少商业地产项目对“前戏”很不重视,主要靠开发商老大拍脑袋。没几个开发商能沉下心来研究市场,宁可把项目搞的美轮美奂,却舍不得花钱认真做市场研究。不想在前期破费“冤枉钱”。有的项目市场调查不专业,没有培训好就派一帮小孩出去调查了!大堆数据不会分析,定位不准确,业态组合思路混乱;前期的调研、定位、业态配比胡乱山寨万达、凯德、燕莎等。三

源于:大学生论文网http://www.zuiart.com

炮呼吁:无前戏,无****。

  做商业地产规划,不能仅靠市调公司和公开查询的数据。企划团队应下市场,望闻问切,用口、眼、耳、脚去观察,多接地气,直接与消费者和商家沟通。无真实数据支撑,谈何后期招商运营?又焉有不败?

  仍有不少外行将商业地产当做房产调控的避风港和蓝海。简单地说,在山寨文化盛行的国度,根本就没有所谓的蓝海。蓝海模式是一种“苍蝇模式”:1、对臭味、异味敏感;2、哄抢扎堆;3、集体无意识跟风。

  一个商业地产项目策划案,如果堆满了专业名词和似是而非、云山雾罩的新词儿,基本上可以判断开发商要栽跟头了。

  商业地产的核心是商业,而非地产。商业要研究人性和消费行为模式。摸准一个城市的精神文化特质、消费特点和文化趋势,才能把握该城市的商业脉搏。比如上海的海派文化特质,深圳的年轻创新特色,温州的全民皆商特质,扬州的精致享受文化等。如此做商业地产,才可能有灵魂和品牌内核。

  商业地产定位策略回答的问题是“做什么”,落地策略回答的是“怎么做”,分属定位和执行两个层面。定位模糊,执行的好也会失败;执行乏力,再好的定位也是空中楼阁。

  做好STP是做商业地产的第一步。S市场细分(Segmenting)、目标市场选择(Targeting)和产品定位(Positioning),STP是商业地产项目营销系统的基础。前期功夫做细、做深、做透,才能避免定位模糊,避免后期招商运营的临时抱佛脚。STP没有几百页的扎实报告,很容做出拍脑袋的“商业烂尾工程”。

  商业建筑是有生命的载体,不只是钢筋加水泥的堆砌。没有融合建筑艺术、人文精神、体验经济、拜物教和人体工学的建筑,只是一堆垃圾。就像新版《乔布斯传》里说的:“苹果之所以能与人产生共鸣,是因为我们的创新中深藏着一种人文精神。”
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